Cómo tributa en el IRPF la venta de vivienda y la rentabilidad de tener una estrategia clara de venta

La reforma fiscal del 2015 ha traído muchas más novedades que la bajada de tipos. De hecho no todos son beneficios. La eliminación o reducción en algunas deducciones no sólo han aminorado esta rebaja fiscal, también en algunos casos incluso ha aumentado la fiscalidad.

Esto puede ocurrir con muchas operaciones inmobiliarias. A priori, se han reducido tipos y se paga menos. En 2015, para la declaración de la renta vigente, estos quedaron en un 19,5% para los primeros 6.000 euros, un 21,5% para el tramo de beneficios entre 6.000 y 50.000 euros, y un 23,5% para el resto del importe a partir de los 50.000 euros. A partir de este 2016 los tipos se han reducido al 19%, 21% y 23% respectivamente. Con ello, saber a priori lo que  vamos a pagar por una venta de un inmueble parece sencillo, restar el importe de la venta (excluyendo los gastos obligatorios) al de compra (sumándole en este caso los gastos), pero hasta el 2014 existían dos coeficientes que actualizaban el valor de las plusvalías y con ello disminuían el importe a pagar. Uno de ellos, el de actualización monetaria, ha desaparecido. El segundo, el de abatimiento, se ha limitado. Este permite que para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre de 1994 aplicar un coeficiente reductor a la parte proporcional de ganancia patrimonial para los días transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006. Este coeficiente dependerá del año de adquisición, cuanto más años tenga, este es mayor. Eso sí, sólo podrá hacerlo por los primeros 400.000 euros de plusvalía, consumiéndose a medida de que lo hace. Por ejemplo si vende una vivienda con 200.000 euros de plusvalía y se acoge a este coeficiente, sólo le quedarán otros 200.000 euros para futuras ventas. Todo ello lleva a un empeoramiento de la fiscalidad que tiene que tener en cuenta no sólo los grandes patrimonios sino los que tienen una gran antigüedad.

Consideraciones fiscales a la hora de realizar una venta

Los cambios fiscales de la reforma de 2015 debe llevarnos a que hagamos una correcta planificación financiera y fiscal. Aunque la aplicación y optimización de la misma no sea siempre posible, si al menos debemos conocerla para saber que es más rentable y priorizar en la misma. Si hasta ahora, para poder maximizar el impacto del coeficiente por abatimiento sólo era importante tener en cuenta el tiempo, ahora hay que considerar otra variable la cantidad. Como hemos mencionado que este coeficiente está limitado a 400.000 euros, y que una vez consumidos no podrás deducirte. Así por ejemplo si puedes deducirte el 100% de una plusvalía generada entre los años 1976 -año de compra- a 2006 -último año en el que se puede aplicar el coeficiente- y por el contrario consigues sólo un 15% por otra plusvalía de otra vivienda comprada en 1993, como es lógico, habrá que gastar el “bono” de 400.000 euros primero en la más antigua ya que conlleva una mejor fiscalidad.

Con todo ello, una vez consumido este bono y tras la eliminación del coeficiente de actualización monetaria, la rebaja de tipos en muchos casos se evapora. Para optimizarlo, si tiene más de un inmueble con distinta antigüedad y quiere venderlos, calcule donde podrá aplicar mejor el coeficiente y no lo gastes en la primera operación, hazlo en la más fiscalmente eficiente.

¿Merece esperar a los 65 años?

Si se espera hasta los 65 años para la venta de los inmuebles tienen alternativas fiscalmente eficiente. La reforma fiscal mantiene la exención fiscal del IRPF para los declarantes mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. A la vez permite que para las viviendas no habituales estén libres de tributación por este impuesto siempre que se reinvierta el dinero obtenido en una renta vitalicia.

Lo que tiene que evaluar es la conveniencia o no de esta renta vitalicia. Esto es especialmente relevante si el volumen destinado a la misma es muy alta, es decir si se poseen muchos inmuebles. Es en ese momento cuando, incluso con más de 65 años, puede ser más conveniente tributar por las plusvalías y ganar en la libertad en la elección de otras inversiones, mucho más líquidas y rentables, donde destinar ese dinero.

Por | 2016-04-18T11:00:35+00:00 abril 18th, 2016|General|Sin comentarios

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