SOCIMIs y apartamentos en la playa

Ya quedaron en el olvido frases como “los inmuebles nunca bajan” y aunque estas afirmaciones suenan a ciencia ficción hace unos pocos años representaban mantra un incuestionable en conversaciones y recomendaciones de cuñados.

A día de hoy es más frecuente escuchar en reuniones con inversores: “lo he estado mirando bien pero invertir en un piso no creo que sea la mejor opción, qué alternativas me propone…”.

Poner en duda una inversión es un planteamiento inteligente, el inversor con buen criterio entiende que el potencial de revaloración de un piso es por lo general limitado y que arrendarlo no es una tarea fácil ni rentable.

¿Por qué las últimas décadas el precio del m2 podía subir? Entre otros factores: los salarios aumentaban y las familias tenían capacidad de destinar más dinero a los inmuebles… si las pobres familias están ahogadas por las letras de las hipotecas y los salarios parece que no van a subir mucho, cómo podemos justificar importantes subidas en el precios de los inmuebles.

Pongamos como ejemplo una inversión en un piso en el centro de Madrid de 1 habitación:

– Ingresos por arrendamiento = 600€/mes = 7.800€/año

– Inversión para 60m2 x 4.000€/m2 = 240.000€

Rentabilidad (yield) anual= 3,25% , a esta cantidad tendremos que quitar:

  • El IBI más otros impuestos
  • Gastos de comunidad
  • Periodos de no ocupación
  • Esfuerzo o comisión de la inmobiliaria por alquilar el piso
  • Mantenimiento de inmueble + seguros

Si nos quedamos con una rentabilidad de un 2% nos podemos dar con un canto en los dientes.

Y es que el ladrillo no es la mejor opción para invertir:

  • Es un activo ilíquido
  • Los alquileres no dejan mucho (baja rentabilidad)
  • En un país como España el nivel de inseguridad jurídica es alto, es decir, si no te paga tu inquilino tienes un gran problema.

Lo bueno es que hay una alternativa que nos permite invertir en inmobiliario pero con las siguientes ventajas:

  • Activos inmobiliarios líquidos (dinero en cuenta corriente en menos de una semana).
  • Rentabilidad superior al +4%.
  • Sin tener que preocuparme: de mantenimientos, de alquilar los inmuebles ni de impagos.

Sé que suena muy bien pero la opción que vamos a plantear exige cierta adaptación financiera y no es una solución completa, es decir, debería conformar una parte de nuestro patrimonio, no el total (diversificación).

La clase de activo al que nos estamos refiriendo es el llamado Inmobiliario Cotizado. En el mundo mundial se conoce esta clase de activo como REITs, a estas sociedades en España las hemos llamado SOCIMIs.

No me quiero extender ni dar una definición muy detallada sobre lo que hacen estas empresas (REITs/SOCIMIs) pero básicamente: unos accionistas ponen dinero para comprar obligatoriamente una cartera de inmuebles que tienen que ser alquilados, además un alto porcentaje del alquiler se reparte por ley. ¿Qué inmuebles pueden ser objeto de compra? sucursales bancarias, hoteles, centros comerciales, oficinas, centros logísticos, etc.

En general, estas sociedades suelen comprar inmuebles de alta calidad y que generalmente no son accesibles a la mayoría de los inversores. Por lo tanto, estas sociedades de alguna manera están democratizando el acceso a estos activos.

Es importante la distinción entre las acciones de una compañía en las que el valor se fundamenta en unos beneficios y el caso que nos ocupa, donde detrás de las acciones hay unos activos, es decir, unos inmuebles propiedad de los accionistas.

¿Qué tengo que mirar antes de invertir?

  • El NAV, que sería más o menos como un valor intrínseco (“objetivo”), un valor razonable. En el momento que invierto tengo que tener en cuenta si estoy pagando por encima o por debajo de esta referencia (valoración).

Sería como si en una zona con un precio medio de 6.000€m2 voy a comprar un inmueble en una finca, donde se está pagando esos 6.000€m2 NAV pero tengo la suerte de entrar comprando a 4.000€m2. En este supuesto estoy entrando con un descuento frente al NAV.

  • La rentabilidad media de la cartera (bruta/neta).
  • Planes de expansión de la sociedad.
  • Deuda, estas sociedades se pueden endeudar, algo que no es malo pues mejorar la rentabilidad pero debe ser teniendo en cuenta.
  • Diversificación, no es lo mismo estar en 5 países que en 1. Tampoco es lo mismo oficinas que centros comerciales, cada subclase de activo tiene sus características.

¿Qué ideas proponemos?

  • Invertir directamente en esta sociedades, como por ejemplo Merlin Properties o Grupo Lar (foco geográfico en España).
  • Invertir a través de un fondo especializados en este tipo de compañías. En este sentido en la actualidad tenemos 2 fondos en nuestra lista (foco geográfico en Europa). Citar como siempre que no tenemos interés oculto en hablar de dichos productos:

Pertercam Real Estate Europe

Pertercam Real Estate Dividend

 

Por | 2016-01-18T16:20:58+00:00 enero 18th, 2016|Fondos de Inversión, General|Sin comentarios

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